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易居企业控股

公司简介

易居企业控股(02048)是中国领先的房地产交易服务提供商,成立于2000年,主要提供一手房代理服务、房地产数据及咨询服务,以及房地产经纪网络服务,服务对象涵盖房地产价值链中的各个范畴,包括房地产开发商、买家、经纪公司及其他行业参与者。

IPO信息

香港发售股份数:32,283,600(10%)

国际发售股份数:290,552,400(90%)

超额配股权:48,425,400(额外15%)

发行价:14.38-17.68港元

上市市值:211.02-259.44亿港元

每手买卖单位:300股

发行后每股有形净资产:5.57-6.28港元


保荐人:中国国际金融香港证券有限公司、瑞士信贷(香港)有限公司

承销商:中国国际金融香港证券有限公司、瑞士信贷(香港)有限公司、香港上海汇丰银行有限公司、法国巴黎证券(亚洲)有限公司、花旗环球金融亚洲有限公司、招银国际融资有限公司、招商证券(香港)有限公司、海通国际证券有限公司、联合证券有限公司、工银国际证券有限公司、巨汇金融证券有限公司、

回拨机制:15倍以下(不超过20%);15-50倍(30%);50-100倍(40%);100倍以上(50%)

基石投资者:阿里巴巴集团控股有限公司(5000万美元)、李家杰(3亿港元)、华侨城(亚洲)控股有限公司(12.97亿港元)、城市发展有限公司(2.38亿港元)


招股时间:2018/7/10(周二)至2018/7/13(周五)

定价日期:2018/7/14(周六)

公布分配结果:2018/7/19(周四)

上市交易:2018/7/20(周五)


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发展历程

易居企业控股自2000年开始从事一手房代理业务,并于2002年推出房地产数据及咨询服务,当时的业务控股公司为易居(中国)控股。易居(中国)控股自2007年8月至2016年8月在纽交所上市,其当时从事房地产大数据及咨询服务业务的控股公司——中国房产信息集团分拆后自2009年10月至2012年5月单独在纳斯达克上市。2016年开始,易居企业控股将业务拓展至房地产经纪网络服务,并在易居(中国)控股私有化后进行了内部重组。截至上市前,公司的三大业务包括:一手房代理服务、房地产数据及咨询服务、房地产经纪网络服务。

股权结构示意图:

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里程碑:

2000年,以易居管理的名义开始业务运营。

2002年,推出CRIC系统(公司开发并持有的一系列自有房地产数据库及分析系统)最初版本。

2003年,将一手房代理业务从上海扩展至内地其他城市。

2004年,前控股公司易居(中国)控股成立。

2007年,易居(中国)控股在纽约证券交易所上市。

2008年,易居(中国)控股连续第四年被中国房地产协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院列为中国房地产策划代理百强企业第一名。

2009年,中国房产信息集团部分从易居(中国)控股分拆,并于10月份在纳斯达克上市。

2010年,中国房产信息集团开始提供房地产测评与排名服务。

2012年,根据合并协议,中国房产信息集团成为易居(中国)控股的全资附属公司。

2016年,易居(中国)控股完成私有化,并从纽交所退市。

2017-2018年,接受战略投资者的IPO前投资。

盈利模式

根据戴德梁行报告,易居企业控股的一手房代理服务2017年收入为人民币39亿元,截至2017年末服务覆盖186个城市,按照这两个口径计,公司是中国最大的一手房代理服务提供商。凭借高效的运营管理系统及灵活的资源分配,公司能够为中国最大房地产开发商销售大型项目。

公司主要提供三类服务:一手房代理服务、房地产数据及咨询服务、房地产经纪网络服务。2017年,三类服务实现的收入分别为人民币39.27亿元、6.29亿元和0.77亿元,分别占比84.7%、13.6%和1.7%。

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一手房代理服务

在一手房市场向房地产开发商提供营销和销售服务是公司一直以来的核心业务。按城市等级划分,2017年公司在一线城市、二线城市和三四线城市的收入分别占比18.7%、43.8%和37.5%。由于一线城市收紧购房的限制性政策,2016年和2017年,公司在一线城市的一手房代理服务收入占比较2015年有所下降。

截至2018年一季度末,公司建立的一手房销售网络覆盖全国30个省、直辖市和自治区的186个城市,拥有一支由逾1.6万名销售及营销雇员组成的团队。

一手房代理服务主要包括为客户开发的房地产项目制定和执行营销与销售策略、向有意购买者推广项目以及促成销售交易。一手房代理服务通常从受开发商聘用后,为项目制定量身定制营销计划开始。当开发项目已准备就绪进入销售阶段,公司会在案场为项目配备经过专业培训的销售人员,直至大部分单元售出为止。

为更好地服务主要开发商客户及与其维持密切关系,公司已与中国46家领先的房地产开发商订立战略合作协议,期限介于1-6年。据此,公司与各开发商协定,公司将向开发商提供咨询、数据及销售服务,包括通过房友经纪网络进行销售。公司与有关开发商客户就每个特定的房地产项目签订具体的代理协议,通常按固定比例或根据销售业绩按阶梯比例收取佣金,部分协议亦就超出预定水平的销售量提供奖励佣金。

房地产数据及咨询服务

房地产数据及咨询服务主要包括数据服务、测评及排名服务、咨询服务,旨在满足处于项目开发及销售流程各阶段的开发商客户以及其他客户的特定需求。

公司已搭建一系列自有房地产数据库及分析系统——CRIC系统,该系统内部汇编了大量房地产相关信息,经过逾十年的开发已成为业内领先的房地产数据系统,被用户在日常业务过程中频频使用。CRIC系统目前已录入逾8.6万个住宅项目、2.0万个商业项目及74.8万幅地块的数据,涵盖中国367个城市。CRIC系统中的信息还包括房地产相关新闻、宏观经济、人口统计学和房地产行业具体统计,以及有关中国房地产行业的研究报告。

利用在房地产数据方面的优势,公司亦开始提供房地产测评及排名服务。公司已建立具权威性的数据研究分析体系,并连续七年发布多项研究报告及排行榜,包括《中国房地产开发企业500强测评研究报告》《中国房地产上市公司测评研究报告》《中国房地产企业品牌价值测评研究报告》《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》。

房地产经纪网络服务

2016年1月,公司以「房友」品牌的名义推出房地产经纪网络服务,以整合中小型二手房经纪公司,并向其提供资源及服务赋能,助力其业务营运。公司采用「S2B2C」业务模式,即向中小型房地产经纪公司(「B」)提供全面的线上线下服务(「S」),以帮助其更好地服务于个人消费者(「C」)。在「S2B2C」业务模式下,公司不会开设自有的二手房经纪公司,亦不会直接开展自身的二手房经纪业务。本质上而言,公司经营一个基于服务的赋能网络,帮助中小型房地产经纪公司在二手房市场获得成功以及在一手房市场获得额外的收入。

易居企业控股的客户主要是中国房地产开发商,最大客户为中国恒大。2015年度、2016年度、2017年度和2018年一季度,来自于恒大的收入分别占公司总收入的22.3%、26.9%、35.1%和33.8%;与此同时,来自于五大客户的收入分别占公司总收入的31.7%、36.6%、44.1%和47.0%。公司的部分主要客户亦为公司的股东,包括房地产「三巨头」恒大、万科和碧桂园,三者各自持有公司15%的股份(截至上市前)。

截至2018年一季度末,公司拥有20,004名全职雇员,其中销售及营销雇员17,773名,占比88.9%;研究雇员807名,占比4.0%;管理、一般及行政雇员1,416名,占比7.1%。

财务概况

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优势及前景

1. 拥有强大的客户及股东基础,并与多家领先房地产开发商建立战略关系。

2. 中国房地产数据与咨询市场上具影响力的领导者。

3. 业务规模及销售团队庞大,善于执行复杂的销售项目。

4. 开创轻资产业务模式,整合并赋能中小型房地产经纪公司。

风险及危机

1. 业务易受中国房地产市场波动的影响,可能对公司业绩造成重大不利影响。

2. 中国房地产行业受政府监管,相关的市场限制政策可能导致行业增速放缓。

3. 依赖于若干主要客户,总收入约三分之一来自于最大单一客户恒大。

4. 最近两个业绩期出现经营现金流净流出状况。

公司信息

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