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雅生活服务

公司简介

雅生活服务(03319)是中国知名物业管理服务供应商,成立于1997年,前称「雅居乐物业管理服务有限公司」,系中国领先房地产开发商雅居乐集团(03383)旗下子公司,并由雅居乐集团分拆上市。

雅生活服务在内地提供物业管理服务及相关增值服务,聚焦于中高端物业。2017年6月30日,公司以人民币10亿元全资收购绿地物业,并引入绿地控股作为长期战略股东。目前雅生活服务背靠雅居乐集团以及绿地控股两大领先房地产开发商,以「雅居乐物业」和「绿地物业」两大品牌经营业务。

根据中国房地产业协会及中国房地产测评中心发布的数据,雅生活服务名列中国物业管理企业品牌价值第12名及中国物业管理企业综合实力第12名。截至2017年9月30日,公司在内地65个城市提供物业管理服务,在管总建筑面积约7620万平方米,服务逾100万业主和住户。

IPO信息

香港发售股份数:33,334,000(H股)

国际配售股份数:300,000,000(H股)

发行价:10.80-14.20港元

上市市值:144.00-189.33亿港元

每手买卖单位:250股

每股有形净资产:2.89-3.71港元


保荐人:HSBC Corporate Finance (Hong Kong) Limited、华泰金融控股(香港)有限公司

包销商:香港上海汇丰银行有限公司、华泰金融控股(香港)有限公司、摩根士丹利亚洲有限公司、法国巴黎证券(亚洲)有限公司、农银国际证券有限公司、建银国际金融有限公司、工银国际证券有限公司、中信建投(国际)融资有限公司

回拨机制:15-50倍(30%);50-100倍(40%);100倍以上(50%)


招股时间:2018/1/29(周一)至2018/2/2(周五)

定价日期:2018/1/3(周六)

公布配发结果:2018/2/8(周四)

上市交易:2018/2/9(周五)


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发展历程

集团历史可追溯至1993年,当时控股股东雅居乐集团开始为自身开发的物业提供管理服务。1997年,公司正式成立,并在内地率先引入香港的物业管理模式,为集团成为中国中高端物业管理行业的领先者奠定了基础。在发展初期,公司主要在广东省提供服务。

股权结构示意图(上市后):

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里程碑:

1993年,雅居乐集团开始为自行开发的物业提供管理服务。

1997年,雅居乐物业管理服务有限公司在广东省中山市成立。

2000年,公司将物业管理服务拓展至广东省广州市。

2001年,成为国家首批获得一级资质认证的物业管理企业之一。

2006年,将物业管理服务拓展至西安、成都和南京,并开始拓展全国性业务。

2008年,开始为海南清水湾项目(公司首个在管旅游地产项目)提供物业管理服务。

2014年,开始为雅居乐集团在云南省开发的旅游地产提供物业管理服务。

2016年,开始在选定物业建立一站式服务平台。

2017年,公司排名全国百强物业管理企业第13位;向绿地控股收购绿地物业,绿地控股注资10亿元成为公司战略股东;开始提供房屋检验服务和物业代理服务;完成股份制改制,并更名为「雅居乐雅生活服务股份有限公司「。

盈利模式

雅生活服务拥有物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务三大业务线,形成了覆盖整个物业管理价值链的一体化服务范围。自1993年开展业务以来,公司的地理版图已由单一城市中山市扩展至内地65个城市。

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物业管理服务——为物业开发商、业主、住户及其他物业管理公司提供一系列物业管理服务,包括主要针对中高端住宅物业(及旅游地产)和非住宅物业的保安、清洁、绿化及园艺、维修和保养等服务,亦为地方性物业管理公司提供顾问咨询服务。集团主要按照包干制收取物业管理费用,按照酬金制收取小部分物业管理费用。

非业主增值服务——对非业主(以物业开发商为主)提供范围广泛的增值服务。如向物业开发商提供包括礼宾接待、展示单位清洁、保安和保养以及前期计划与设计顾问服务在内的协销服务,以及广告、物业代理和房屋检验服务。

业主增值服务——向业主和住户提供生活服务和资产管理服务两类增值服务。生活服务包括家政、房屋及商铺经纪、拎包入住、智能家居服务、小区旅游代理以及运用线下物业管理服务及在线整合一站式服务平台的其他专业定制服务;资产管理服务专注于实现业主资产保值增值,如停车位销售及安排住宅物业租赁。

若不计及绿地物业,截至2017年9月30日,雅生活服务共拥有172项在管物业和15项订约管理物业(尚未交付以供管理),对绿地物业的收购使其在管物业数目增至186项。公司在管总建筑面积约55.8%为母公司雅居乐集团开发的物业。

2014年、2015年、2016年和2017年前九月,雅生活服务对在管住宅物业收取的平均物业管理费分别约为2.89元╱平方米╱月、2.94元╱平方米╱月、2.94元╱平方米╱月和2.98元╱平方米╱月。而据中国指数研究院的资料,2016年中国物业服务百强企业对住宅物业所收取的平均费率约为2.31元╱平方米╱月。

行业概况

中国物业管理行业的历史可追溯至上世纪80年代初,自那以来,中国物业管理行业历经快速发展。物业管理费收费模式包括包干制与酬金制两类。中国物业管理行业的主流收费方式为「包干制」,特别是对于住宅物业而言。

近年来,随着城市化进程加快和人均可支配收入持续增长,中国物业服务百强企业管理的建筑面积和物业数量快速增长。根据中国指数研究院的资料,物业服务百强企业在管物业的平均总建筑面积从2012年末的1350万平方米增至2016年末的2730万平方米,复合年增长率为19.1%。物业服务百强企业在管物业的平均数量从2012年末的79.3个增至2016年末的166个,复合年增长率为20.3%。得益于在管建筑面积和物业数量的增长,物业服务百强企业的平均收入从2012年的2.57亿元增至2016年的6.28亿元,复合年增长率为25.0%。

中国的物业管理市场高度分散。根据中国指数研究院的资料,以在管建筑面积计,2016年物业服务百强企业的市场份额合计约29.4%,其中雅生活服务的市场份额为0.3%,位居第22位。

财务概况

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优势及前景

1、在中国物业管理行业占有具竞争性市场地位。

2、背靠雅居乐集团和绿地控股两大主要股东,提升竞争力。

3、实施「雅居乐物业」和「绿地物业」双品牌战略。

4、物业管理组合、运营收入来源多样化,服务供应多元化。

5、搭建了集线下资源、在线平台和移动应用程序于一体的一站式服务平台,拥有包括「雅管家」、「雅商家」和「雅助手」三大移动应用程序以及「雅管家」微信公众号。

风险及危机

1、收购绿地物业产生了9.19亿元的大额商誉,占总资产比重较高,可能面临减值风险。

2、往期曾录得营运资本为负的情况。

3、人工成本占各项成本费用的比重超过50%,该成本的上升可能削弱公司业绩表现。

公司信息

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